Sprawdź nowe na sprzedaż

Nowe lokale użytkowe

Nowe lokale użytkowe najczęściej są kupowane pod inwestycje. Zakup lokalu użytkowego wiąże się ze spełnieniem wielu procedur oraz poniesieniem kosztów, ale dzięki możliwościom inwestycyjnym oferty lokali użytkowych szybko znikają z rynku. Najwięcej ofert sprzedaży lokali użytkowych można znaleźć w nowych inwestycjach developerskich. Innym trendem jest przerabianie starszych kamienic i mieszkań lokale użytkowe. Mimo że wiąże się to z dużymi kosztami, chętnych nie brakuje, gdyż taka inwestycja zwraca się dość szybko, bo średnio już po 10-15 latach w przypadku wynajmu. W wypadku zakupu lokalu użytkowego pod własny biznes, inwestycja zwróci się jeszcze szybciej.

Co to jest lokal użytkowy?

Lokal użytkowy to według definicji Głównego Urzędu Statystycznego: „Lokal wykorzystywany wyłącznie do działalności gospodarczej zajmowany na podstawie umowy najmu, a w budynku ze wspólnotą mieszkaniową również lokal stanowiący wyodrębnioną własność (lokal handlowy, usługowy, produkcyjny, różne gabinety, pracownie, a także lokal wynajęty na biuro, na działalność kulturalno - społeczną i inną), z której to lokalu (z jego wynajęcia) jednostka osiąga dochód.”

Należy wiedzieć, że w zależności od przeznaczenia, lokale użytkowe obowiązują dodatkowe przepisy związane z bezpieczeństwem i higieną. Najbardziej rygorystyczne zasady obowiązują placówki użyteczności publicznej: edukacyjne (szkoły, przedszkola), związane ze zdrowiem (gabinety dentystyczne, szpitale, przychodnie), na cele kulturowe i socjalne, gastronomiczne, bankowe, finansowe, związane z obsługą pasażerów komunikacji lądowej, powietrznej i morskiej itd. 

Jak wybrać lokal użytkowy?

Przy wyborze lokalu użytkowego, w którym mamy w planach prowadzić działalność gospodarczą lub też, gdy chcemy lokal użytkowy wynajmować, należy zwrócić uwagę na wiele aspektów, aby jak najbardziej zmaksymalizować zysk z inwestycji.

Na co zwrócić uwagę, wybierając lokal użytkowy?

• rodzaj działalności – od tego zależy wygląd i wyposażenie lokalu użytkowego, koszty przystosowania pomieszczenia (w wypadku wynajmu są to koszty najemcy), przepisy o higienie i bezpieczeństwie, itp. Warto z góry założyć, jaka działalność może być prowadzona w lokalu, a jaka na pewno nie;
• miejsce – czy będzie to centrum miasta, jego obrzeża czy też będzie to osiedle mieszkalne, w głównej mierze wpływ na to ma rodzaj działalności. Jeśli w lokalu ma działać restauracja lub sklep spożywczy czy też z ubraniami, warto wybrać takie miejsce, gdzie jest duży ruch, czyli centrum lub okolice. Zaś biuro lub żłobek czy przedszkole mogą się mieścić na osiedlu mieszkaniowym;
• powierzchnia - w dużych lokalach mogą działać zarówno restauracje i biura, jak i salony kosmetyczne czy sklepy. Małe lokale najchętniej są użytkowane przez fryzjerów, szybką gastronomię, a także małe sklepy czy kioski. Inwestycja w duży lokal użytkowy wydaje się być bardziej opłacalna ze względu chociażby na większy czynsz dla wynajemcy, ale duży lokal może długo czekać na najemcę, podczas gdy mały będzie wynajęty szybko i na długo.
• koszt zakupu i wynajmu – przed zakupem czy wynajmem lokalu użytkowego warto dokonać analizy rynkowej dotyczącej opłacalności prowadzenia działalności w danej lokalizacji i porównać je z kosztami zakupu lub wynajmu lokalu użytkowego. Duże znaczenie będzie mieć także liczba zainteresowanych daną nieruchomością. Jeśli chętnych jest dużo, można założyć, że inwestycja będzie się opłacała.  Daje to również pole do negocjacji stawki za lokal użytkowy.

Czy opłaca się zakupić lokal użytkowy do wynajęcia?

Inwestycja w lokal użytkowy wymaga dużych nakładów finansowych. W związku z tym należy dokładnie przemyśleć, czy taka inwestycja będzie się opłacać. Zawsze istnieje ryzyko, że zakup lub wynajem lokalu użytkowego się nie zwróci. Co zatem wziąć pod uwagę, rozważając zakup lub wynajem lokalu użytkowego? Podstawowa kwestia to wybór miejsca. Dużą rentowność mają lokale użytkowe w dużych miastach, np. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku. Lokalizacja w dużej metropolii daje ogromną szansę również dla bardzo specjalistycznych i niszowych firm. Duża liczba mieszkańców wielkich miastach to większa konkurencja i opłacalność prowadzenia biznesu. Duża liczba turystów, ludzi biznesu oraz wielkomiejski tryb życia sprawiają, że zainteresowanie usługami czy zakupami w sklepie znacząco wzrasta. Lokale użytkowe do wynajęcia są konkurencyjną formą inwestycji do wynajmu mieszkań. Firmy najczęściej podpisują umowy na dłużej, nawet na 5 lat lub więcej, zaś wynajmujący mieszkanie zwykle na rok. Na wynajmie mieszkania szacuje się, że średnio można zarobić ok. 5-6% jego wartości w ciągu roku, zaś w wypadku lokalu użytkowego do wynajęcia można już liczyć na zarobek 7-11%. Warto zaznaczyć także, że koszty związane z prowadzeniem działalności są po stronie najemcy (lub właściciela, który kupił lokal na własny biznes), który także odpowiada za wszelkiego rodzaju naprawy oraz przywrócenie lokalu do stanu sprzed wynajmu. Za odpowiednią zgodą można także lokal użytkowy przekształcić na mieszkanie. Jest to kolejna alternatywa na wykorzystanie lokalu użytkowego pod kątem inwestycji.