Pytanie „ile kosztuje mieszkanie w Gdańsku?” ma kilka poprawnych odpowiedzi, zależnie od tego, czy patrzymy na ceny z ogłoszeń, czy na kwoty z aktów notarialnych. W tym artykule bierzemy na warsztat najbardziej wiarygodne źródło, czyli dane transakcyjne Narodowego Banku Polskiego, i pokazujemy, co wynika z nich dla Gdańska i Gdyni w 2026 roku. Stan danych: listopad 2026 r.
Skąd biorą się dane o cenach mieszkań
NBP co kwartał publikuje „Informację o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce”. Raport opiera się na bazie BaRN, do której trafiają zarówno ceny ofertowe, jak i ceny faktycznie zawartych transakcji w miastach wojewódzkich oraz w Gdyni. Raport ukazuje się z opóźnieniem – dane za II kwartał 2026 r. zostały omówione pod koniec września i na początku października 2026 r., a odczyt za III kwartał zwykle pojawia się w grudniu.
Warto pamiętać o dwóch zastrzeżeniach samego NBP:
- „kwartał” w bazie BaRN nie pokrywa się z kalendarzem – w II kwartale 2026 r. ujęto transakcje zawarte od 1 marca do 31 maja 2026 r. oraz oferty aktualne na 1 czerwca 2026 r.;
- dynamika cen transakcyjnych na rynku wtórnym bywa niedoszacowana, bo do bazy trafia mniej drogich, nietypowych lokali.
Gdańsk: rynek wtórny i pierwotny w liczbach
Według danych BaRN za II kwartał 2026 r. średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania z drugiej ręki w Gdańsku wyniosła 14 035 zł. To o ok. 1,5% więcej niż kwartał wcześniej i o ok. 4,6% więcej niż rok wcześniej. Dla porównania w I kwartale 2026 r. ta sama średnia wynosiła 13 825 zł/m².
Na rynku pierwotnym przeciętna cena transakcyjna w Gdańsku wyniosła 14 491 zł/m² – minimalnie mniej niż kwartał wcześniej (ok. -1,2%), ale wciąż o ok. 2,9% więcej niż przed rokiem. Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w tej samej bazie to 17 116 zł/m², czyli ponad 2,6 tys. zł więcej niż kwoty z umów.
| Gdańsk, II kw. 2026 (BaRN) | Cena transakcyjna | Zmiana kw./kw. | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Rynek wtórny | 14 035 zł/m² | +1,5% | +4,6% |
| Rynek pierwotny | 14 491 zł/m² | -1,2% | +2,9% |
Dlaczego ceny transakcyjne na rynku pierwotnym są tak bliskie wtórnemu, skoro oferty deweloperów wyglądają na dużo droższe? Częściowo wynika to z miksu sprzedaży – w umowach przeważają mniejsze lokale i inwestycje w dalszych dzielnicach, a w ofercie zostają droższe projekty, np. w pasie nadmorskim czy w ścisłym centrum. Prywatne portale, które liczą średnie z ogłoszeń deweloperów, pokazują w 2026 r. dla Gdańska poziomy powyżej 18 tys. zł/m² – to dobry wskaźnik „ceny wywoławczej”, ale nie kwoty, którą ostatecznie płacą kupujący.
Gdynia i reszta Trójmiasta
Gdynia pozostaje wyraźnie tańsza od Gdańska. W II kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym wyniosła tam 12 267 zł/m² (ok. +3,9% r/r), a na rynku pierwotnym 12 887 zł/m² (ok. -0,9% r/r). Ceny ofertowe nowych mieszkań w Gdyni w bazie NBP to ok. 14,3 tys. zł/m².
Sopot nie jest ujęty w zestawieniach NBP dla miast, a lokalny rynek jest na tyle mały i zróżnicowany (od mieszkań w kamienicach po apartamenty przy plaży), że średnie łatwo wprowadzają w błąd. W praktyce ceny w Sopocie są najwyższe w Trójmieście, a wycena konkretnego lokalu wymaga porównania z bardzo podobnymi transakcjami.
W miastach ościennych – w Rumi, Redzie, Wejherowie czy Pruszczu Gdańskim – NBP nie publikuje osobnych danych. Z naszej codziennej pracy wynika, że to właśnie tam wiele osób szuka kompromisu między ceną a dojazdem do Trójmiasta. Aktualne oferty z tych lokalizacji znajdziesz w zakładce nieruchomości.
Cena ofertowa a cena transakcyjna
Dla sprzedających to najważniejsza lekcja z raportów NBP: cena z ogłoszenia nie jest ceną rynkową. W I kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań z rynku wtórnego w Gdańsku wynosiła w bazie BaRN 16 261 zł/m², podczas gdy średnia transakcyjna – 13 825 zł/m². Różnica przekraczała więc 2,4 tys. zł na każdym metrze, czyli ok. 15%. Podobnie wyglądało to w Gdyni (14 339 zł/m² w ofertach wobec 12 245 zł/m² w transakcjach).
Nie oznacza to, że każdy sprzedający musi zejść z ceny o 15%. Część ofert jest po prostu przeszacowana i długo wisi w portalach, zawyżając średnią. Mieszkania wycenione trafnie od początku sprzedają się szybciej i z mniejszym rabatem. Dlatego przed wystawieniem lokalu warto oprzeć cenę na transakcjach z okolicy, a nie na tym, ile „wołają” sąsiedzi.
Co napędza rynek w 2026 roku
Raport NBP za II kwartał 2026 r. opisuje rynek jako stabilny – bez nowej fali spadków, ale też bez boomu. Kilka liczb z tego raportu dla całego kraju:
- wartość nowych złotowych kredytów mieszkaniowych wyniosła ok. 29,5 mld zł, o ok. 21% więcej niż kwartał wcześniej;
- udział środków własnych w zakupach nowych mieszkań na największych rynkach spadł do ok. 45% (z ok. 58% w I kwartale) – kredyt znów odgrywa większą rolę;
- na sześciu największych rynkach deweloperzy sprzedali ok. 11,4 tys. mieszkań, o ok. 8% mniej niż kwartał wcześniej, a oferta wzrosła do ok. 64,4 tys. lokali;
- realnie, czyli w relacji do wynagrodzeń, mieszkania w dużych miastach w ciągu roku staniały – płace rosły szybciej niż ceny.
Dla Trójmiasta oznacza to rynek, na którym kupujący mają wybór i czas na negocjacje, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Jednocześnie stopy procentowe utrzymywane od marca 2026 r. na stałym poziomie (stopa referencyjna NBP 3,75%) sprzyjają stopniowemu powrotowi kupujących z kredytem.
Co to oznacza dla sprzedających i kupujących
Jeśli sprzedajesz
Gdańsk notuje umiarkowany wzrost cen transakcyjnych na rynku wtórnym, ale konkurencja ofert jest duża. Największym ryzykiem jest zbyt wysoka cena startowa – mieszkanie, które przez kilka miesięcy nie znajduje kupca, zwykle sprzedaje się w końcu taniej, niż gdyby od razu zostało dobrze wycenione. Warto też zadbać o kompletne dokumenty i dobrą prezentację, bo kupujący porównują dziesiątki ogłoszeń.
Jeśli kupujesz
Dane NBP to dobry argument w negocjacjach: różnica między ceną ofertową a transakcyjną pokazuje, że rabat jest na rynku czymś normalnym. Porównuj ceny za metr w obrębie tej samej dzielnicy i podobnego standardu – średnia dla całego miasta łączy kawalerki w wielkiej płycie z apartamentami nad morzem. Aktualne oferty znajdziesz m.in. w kategorii mieszkania w Gdańsku.
Ile jest warte Twoje mieszkanie?
Średnie z raportów to punkt wyjścia, a nie wycena konkretnego lokalu. Jeśli myślisz o sprzedaży mieszkania w Trójmieście lub okolicy, nasi agenci przygotują bezpłatną analizę cenową opartą na transakcjach z Twojej okolicy. Wystarczy zostawić zgłoszenie na stronie Sprzedaj z nami.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje metr mieszkania w Gdańsku w 2026 roku?
Według danych transakcyjnych NBP (baza BaRN) za II kwartał 2026 r. średnio ok. 14 tys. zł/m² na rynku wtórnym i ok. 14,5 tys. zł/m² na rynku pierwotnym. Ceny ofertowe są wyraźnie wyższe, a w konkretnych dzielnicach odchylenia od średniej bywają duże.
Czy ceny mieszkań w Trójmieście spadają?
W danych za II kwartał 2026 r. nie widać spadków nominalnych na rynku wtórnym – w Gdańsku ceny transakcyjne wzrosły o ok. 4,6% r/r, w Gdyni o ok. 3,9% r/r. Na rynku pierwotnym dynamika jest bliska zeru, a w relacji do wynagrodzeń mieszkania realnie tanieją.
Kiedy pojawią się nowe dane NBP?
NBP publikuje raport kwartalny z kilkumiesięcznym opóźnieniem. Dane za III kwartał 2026 r. powinny pojawić się pod koniec roku – terminy publikacji warto sprawdzać na stronie nbp.pl.
Źródła: NBP, „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce” – I i II kwartał 2026 r. (baza BaRN), w opracowaniu serwisów OnGeo.pl i BANK.pl; komunikat NBP o podstawowych stopach procentowych (stopa referencyjna obowiązująca od 5 marca 2026 r.); zestawienia cen ofertowych RynekPierwotny.pl.