Rodzice chcą przekazać mieszkanie dziecku, rodzeństwo chce uporządkować sprawy po rodzicach. Pierwsze pytanie brzmi zwykle: darowizna czy sprzedaż? Odpowiedź zależy od celów rodziny, a nie tylko od podatku.
Darowizna: najważniejsze zasady
Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Obdarowany nic nie płaci darczyńcy, ale ponosi koszty aktu i wpisu do księgi wieczystej, chyba że strony ustalą inaczej. Darowizna może też zostać obciążona, np. służebnością mieszkania na rzecz rodziców.
Zwolnienie dla najbliższej rodziny
Do tzw. grupy zerowej należą m.in. małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha. Osoby te mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn bez limitu wartości. Przy darowiźnie mieszkania, czyli w formie aktu notarialnego, formalnościami zajmuje się zwykle notariusz. Gdy nabycie nastąpiło bez aktu, zwolnienie wymaga zgłoszenia na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy. Najpewniej potwierdzić to z notariuszem przy sporządzaniu aktu. Dalsza rodzina zwykle płaci podatek według właściwej grupy podatkowej.
Sprzedaż w rodzinie
Sprzedaż oznacza, że kupujący rzeczywiście płaci cenę. Rodzinna sprzedaż po cenie wyraźnie niższej niż rynkowa może zainteresować urząd skarbowy, który ma prawo ocenić wartość transakcji. Kupujący co do zasady płaci też PCC. Sprzedaż może mieć sens, gdy cena ma trafić do sprzedającego, np. na zakup mniejszego lokalu lub spłatę rodzeństwa.
Co zmienia się w przyszłości
| Kwestia | Darowizna | Sprzedaż |
|---|---|---|
| Zapłata | brak ceny | cena przelana sprzedającemu |
| Zachowek po śmierci darczyńcy | darowizna może być brana pod uwagę | co do zasady nie ma tej kwestii, jeśli sprzedaż była rzeczywista |
| Odwołanie | możliwe w przypadku rażącej niewdzięczności | nie dotyczy |
| Podatek PCC | nie | tak, jeśli zwolnienie nie ma zastosowania |
Późniejsza sprzedaż i PIT
Zwolnienie z podatku od darowizny nie oznacza zwolnienia z PIT przy dalszej sprzedaży. Przy nieruchomości otrzymanej w darowiźnie obowiązuje pięcioletni termin liczony od końca roku nabycia przez obdarowanego. Jeśli obdarowany planuje szybką sprzedaż, warto policzyć skutki podatkowe przed aktem, a nie po nim. Przy sprzedaży przed upływem terminu pomocny może być nasz przewodnik po podatku.
Rodzice chcą zostać w mieszkaniu
Darowizna nie musi oznaczać utraty prawa do zamieszkiwania. Popularne rozwiązania to służebność mieszkania lub umowa dożywocia. Każde z nich wpływa jednak na późniejszą wartość i sprzedaż nieruchomości, bo prawa wpisane do księgi wieczystej przechodzą na kolejnych właścicieli. Takie obciążenie może znacząco zawęzić krąg kupujących.
O co zapytać notariusza
- Czy po akcie muszę składać jeszcze jakieś zgłoszenie do urzędu?
- Jakie będą koszty aktu i wpisów?
- Czy nieruchomość trafia do majątku osobistego obdarowanego?
- Jak zabezpieczyć prawo rodziców do mieszkania?
- Jak darowizna wpłynie na zachowek pozostałych dzieci?
Tekst ma charakter ogólny. Decyzję warto skonsultować z notariuszem lub doradcą podatkowym. Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania po uregulowaniu spraw rodzinnych, porozmawiaj z naszymi agentami.