Przed wpłatą zadatku warto poświęcić kwadrans na lekturę księgi wieczystej. To publiczny rejestr, który pokazuje, kto jest właścicielem nieruchomości i czy ciążą na niej prawa osób trzecich. Wystarczy numer księgi – przeglądarka ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości udostępnia treść bezpłatnie.
Skąd wziąć numer księgi
Numer powinien podać sprzedający albo biuro prowadzące sprzedaż. Jeśli ktoś unika podania numeru, potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy. Pamiętaj też, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie zawsze ma założoną księgę – wtedy stan prawny potwierdza zaświadczenie ze spółdzielni.
Cztery działy księgi
Dział I – oznaczenie nieruchomości
Znajdziesz tu położenie, powierzchnię, liczbę izb i pomieszczenia przynależne, np. piwnicę lub komórkę. Porównaj te dane z ogłoszeniem. Miejsce postojowe czy komórka obiecane przez sprzedającego powinny mieć podstawę w dokumentach, a nie tylko w rozmowie.
Dział II – własność
Tu sprawdzasz, czy sprzedający jest wpisany jako właściciel. Jeżeli właścicieli jest kilku, w umowie muszą uczestniczyć wszyscy albo ich pełnomocnicy. Gdy właściciel zmarł, a wpis nie został zaktualizowany, najpierw trzeba uregulować sprawy spadkowe.
Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia
To najważniejszy dział dla kupującego. Mogą w nim być wpisane m.in.:
- służebności, np. przechodu i przejazdu albo służebność mieszkania,
- prawo dożywocia,
- roszczenia wynikające z wcześniejszej umowy przedwstępnej,
- prawo pierwokupu,
- ostrzeżenia, np. o wszczęciu egzekucji.
Taki wpis nie zawsze przekreśla zakup, ale każdy trzeba zrozumieć przed wpłatą pieniędzy. Służebność mieszkania na rzecz osoby trzeciej może oznaczać, że po zakupie ktoś nadal będzie miał prawo tam mieszkać.
Dział IV – hipoteki
Hipoteka najczęściej zabezpiecza kredyt sprzedającego. Nie wyklucza transakcji, ale w umowie trzeba opisać, jak zostanie spłacona. Zwykle część ceny trafia bezpośrednio do banku, a sprzedający dostaje promesę na wykreślenie hipoteki. Szerzej opisaliśmy to w artykule o sprzedaży mieszkania z kredytem.
Wzmianki, czyli najczęściej pomijany element
Na górze każdego działu może znajdować się wzmianka o wniosku, który wpłynął do sądu, ale nie został jeszcze rozpoznany. To informacja, że stan księgi zaraz może się zmienić. Dopóki wzmianka nie zostanie wyjaśniona, nie należy finalizować transakcji.
Czego księga nie powie
Księga wieczysta nie pokaże zaległości wobec wspólnoty, stanu technicznego ani tego, czy w mieszkaniu ktoś jest zameldowany. Dlatego poproś także o zaświadczenie o braku zaległości i dokument potwierdzający nabycie lokalu. Sprawdź również, czy stan faktyczny zgadza się z dokumentami, zwłaszcza po przebudowach.
Krótka lista przed zadatkiem
- Czy sprzedający to osoba z działu II?
- Czy powierzchnia i przynależności zgadzają się z ofertą?
- Czy w dziale III są wpisy, których nie rozumiesz?
- Czy w dziale IV jest hipoteka i jak zostanie spłacona?
- Czy na księdze widnieją wzmianki?
Jeśli masz wątpliwości co do konkretnego wpisu, skonsultuj go z notariuszem lub prawnikiem przed podpisaniem umowy. Nasi agenci pomogą też przejść przez dokumenty oferty krok po kroku.