Planując zakup mieszkania, łatwo skupić się na cenie i racie kredytu, a zapomnieć o kosztach, które trzeba pokryć w dniu podpisania aktu notarialnego – zwykle z własnych środków. Przy mieszkaniu z rynku wtórnego mogą one sięgnąć kilkunastu tysięcy złotych. Poniżej omawiamy każdą pozycję i pokazujemy przykładowe wyliczenie. Stan prawny: listopad 2026 r.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Kupując mieszkanie od osoby prywatnej, płacisz PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości (art. 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Przy umowie zawieranej u notariusza to notariusz pobiera podatek jako płatnik i odprowadza go do urzędu skarbowego – nie trzeba składać osobnej deklaracji.
Przy zakupie od dewelopera PCC co do zasady nie występuje, bo transakcja jest opodatkowana VAT wliczonym w cenę.
Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu
Od 2023 r. obowiązuje zwolnienie z PCC dla osób kupujących pierwsze mieszkanie lub dom (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Warunki:
- przedmiotem sprzedaży jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności domu jednorodzinnego albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
- kupującym jest osoba fizyczna (lub kilka osób fizycznych);
- w dniu zakupu i wcześniej kupującemu nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w nich – wyjątkiem jest udział nieprzekraczający 50%, nabyty w drodze dziedziczenia.
W praktyce wątpliwości budzą zwłaszcza zakupy wspólne – np. gdy jeden z małżonków miał wcześniej mieszkanie. Stanowiska organów podatkowych i sądów administracyjnych w takich sprawach bywają różne, dlatego przed podpisaniem umowy warto omówić sytuację z notariuszem lub doradcą podatkowym.
Taksa notarialna
Wynagrodzenie notariusza jest ograniczone maksymalnymi stawkami z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Dla wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł stawka maksymalna wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł. Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna stawka jest obniżona o połowę. Do taksy dolicza się 23% VAT.
Dla mieszkania za 650 000 zł: 1010 zł + 0,4% × 590 000 zł = 3 370 zł, a połowa tej kwoty to 1 685 zł netto (ok. 2 073 zł z VAT). To kwota maksymalna – notariusz może pobrać mniej, a stawkę warto ustalić przed wizytą.
Do tego dochodzą:
- wypisy aktu notarialnego – dla kupującego, sprzedającego, banku i sądu; od 5 listopada 2026 r. maksymalnie 12 zł netto za każdą rozpoczętą stronę w przedziale 1–10 (wcześniej 6 zł), a za kolejne strony mniej;
- złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej przez notariusza – od 5 listopada 2026 r. maksymalnie 300 zł netto.
Te zmiany wprowadziło rozporządzenie z 13 października 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1370). Nie zmieniło ono stawek od wartości dla mieszkań o typowych cenach.
Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej
Opłaty sądowe pobiera notariusz przy akcie i przekazuje do sądu wraz z wnioskiem. Zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:
- wpis prawa własności – 200 zł (art. 42);
- wpis hipoteki na rzecz banku – 200 zł (hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, ta sama stawka);
- założenie księgi wieczystej – 100 zł (art. 44) – gdy lokal jej nie ma, np. przy części spółdzielczych własnościowych praw do lokalu.
Przy kredycie dochodzi też PCC od ustanowienia hipoteki – przy hipotece zabezpieczającej wierzytelność o wysokości nieustalonej jest to 19 zł.
Koszty kredytu: wycena, prowizja, ubezpieczenia
Jeśli kupujesz z kredytem, uwzględnij:
- wycenę nieruchomości (operat szacunkowy) – bank zleca ją rzeczoznawcy; koszt to zwykle kilkaset złotych i zależy od banku oraz rodzaju nieruchomości;
- prowizję za udzielenie kredytu – wiele banków oferuje 0%, ale bywa to warunkowane zakupem dodatkowych produktów;
- ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych z cesją na bank – wymagane praktycznie zawsze;
- ubezpieczenie pomostowe lub podwyższona marża do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej – zależnie od banku;
- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – gdy wkład jest niższy niż wymagany przez bank;
- opcjonalnie ubezpieczenie na życie – często obniża marżę, ale zwiększa miesięczny koszt.
Porównując oferty, patrz na RRSO – uwzględnia ono większość tych kosztów.
Prowizja pośrednika
Jeśli kupujesz przez biuro nieruchomości, wynagrodzenie pośrednika określa umowa pośrednictwa. Stawki są ustalane indywidualnie i zależą od zakresu usług – warto przed podpisaniem umowy sprawdzić, czy prowizję płaci kupujący, sprzedający czy obie strony, oraz czy kwota zawiera VAT.
Przykład: mieszkanie za 650 000 zł z rynku wtórnego
Założenia: zakup od osoby prywatnej, lokal z założoną księgą wieczystą, kredyt hipoteczny, umowa sprzedaży o objętości ok. 10 stron i 4 wypisy. Kwoty taksy i opłat notarialnych to stawki maksymalne obowiązujące od 5 listopada 2026 r.
| Pozycja | Bez zwolnienia z PCC | Ze zwolnieniem (pierwsze mieszkanie) |
|---|---|---|
| PCC 2% od ceny | 13 000 zł | 0 zł |
| Taksa notarialna za umowę sprzedaży (z VAT) | 2 073 zł | 2 073 zł |
| Wniosek wieczystoksięgowy (z VAT) | 369 zł | 369 zł |
| Wypisy aktu (4 × 10 stron, z VAT) | ok. 590 zł | ok. 590 zł |
| Opłata sądowa – wpis własności | 200 zł | 200 zł |
| Opłata sądowa – wpis hipoteki | 200 zł | 200 zł |
| PCC od hipoteki | 19 zł | 19 zł |
| Razem (bez kosztów kredytu i pośrednika) | ok. 16 450 zł | ok. 3 450 zł |
Do tego trzeba doliczyć wycenę bankową, ubezpieczenia, ewentualną prowizję banku i wynagrodzenie pośrednika. Bez kredytu odpadają opłaty za hipotekę, a często także część wypisów.
Na rynku pierwotnym struktura kosztów jest inna: nie ma PCC, ale są zwykle dwa akty notarialne (umowa deweloperska i umowa przeniesienia własności), opłata za założenie księgi wieczystej, a także koszt wykończenia lokalu.
Jak się przygotować
- poproś notariusza o wstępną kalkulację kosztów kilka dni przed aktem;
- sprawdź z wyprzedzeniem, czy spełniasz warunki zwolnienia z PCC;
- zarezerwuj środki na koszty transakcyjne poza wkładem własnym – bank zwykle ich nie finansuje;
- przy kredycie upewnij się, że wiesz, kiedy bank wypłaci środki i jakie dokumenty musi dostać.
Jeśli dopiero szukasz mieszkania, przejrzyj aktualne oferty w zakładce nieruchomości – nasi agenci pomogą też zebrać dokumenty potrzebne do aktu.
Pomoc przy zakupie lub sprzedaży
Kupujesz lub sprzedajesz mieszkanie w Trójmieście albo okolicach? Pomożemy przygotować transakcję, sprawdzić stan prawny lokalu i koordynować termin u notariusza. Napisz do nas przez stronę kontakt albo, jeśli chcesz sprzedać nieruchomość, zgłoś ją przez formularz Sprzedaj z nami.
Najczęstsze pytania
Kto płaci PCC przy zakupie mieszkania?
Przy umowie sprzedaży podatek płaci kupujący. Pobiera go notariusz jako płatnik, w dniu podpisania aktu. Przy pierwszym mieszkaniu z rynku wtórnego kupujący może być z niego zwolniony, jeśli spełnia warunki z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania za 650 000 zł?
Maksymalna taksa za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego to 1 685 zł netto, czyli ok. 2 073 zł z VAT. Do tego dochodzą wypisy aktu i opłata za złożenie wniosku do księgi wieczystej – razem zwykle ok. 3 tys. zł z VAT.
Czy koszty zakupu można sfinansować kredytem?
Co do zasady kredyt hipoteczny finansuje cenę nieruchomości (czasem również wykończenie), a podatki i opłaty notarialne trzeba pokryć z własnych środków. Warunki zależą od banku, dlatego warto zapytać o to na etapie wniosku.
Źródła: ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 7, art. 9 pkt 17, art. 10); rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3 i § 6) oraz rozporządzenie zmieniające z 13 października 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1370); ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2025 poz. 1228, art. 42 i 44). Przed transakcją sprawdź aktualny stan prawny.