Najem krótkoterminowy po nowemu: rejestr CWTON, numer i kary

Wynajem mieszkań turystom na doby to od lat ważna część rynku na Półwyspie Helskim, we Władysławowie i w Sopocie. Do niedawna działał w dużej mierze bez szczególnych regulacji: wystarczyło wystawić ogłoszenie na platformie rezerwacyjnej. To się zmienia. Część nowych zasad wynika z prawa unijnego, które stosuje się już od maja 2026 roku, a część z polskiej ustawy, która jesienią 2026 roku przeszła przez Sejm i trafiła do Senatu. Poniżej porządkujemy, co jest już pewne, a co jeszcze może się zmienić. Stan prawny opisujemy na początek listopada 2026 roku.

Co już obowiązuje: unijne rozporządzenie 2024/1028

Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług najmu krótkoterminowego stosuje się od 20 maja 2026 roku we wszystkich państwach UE. Jego głównym celem jest przejrzystość: władze publiczne mają wiedzieć, ile lokali jest wynajmowanych turystom, gdzie się znajdują i jak intensywnie są wykorzystywane.

Rozporządzenie opiera się na trzech filarach:

• procedura rejestracji – jeśli państwo członkowskie ją wprowadzi, każdy lokal wynajmowany krótkoterminowo otrzymuje numer rejestracyjny;
• obowiązki platform – serwisy rezerwacyjne mają wyświetlać numer rejestracyjny przy ofercie i weryfikować go wyrywkowo;
• przekazywanie danych – platformy przekazują władzom dane o liczbie nocy i gości dla poszczególnych lokali (duże platformy częściej, mniejsze rzadziej).

Ważny niuans: rozporządzenie nie tworzy samo z siebie polskiego rejestru. Wiele jego obowiązków „uruchamia się” dopiero wtedy, gdy dane państwo ustanowi krajową procedurę rejestracji. W Polsce ma nią być właśnie Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli CWTON – a ten wymaga ustawy.

Co jest w drodze: nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich

Rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich latem 2026 roku. Sejm uchwalił ją 8 października 2026 roku, zdecydowaną większością głosów. Na początku listopada ustawa jest w Senacie. Senackie komisje dyskutowały nad poprawkami pod koniec października, a głosowanie spodziewane jest na listopadowym posiedzeniu. Jeśli Senat wprowadzi poprawki, ustawa wróci do Sejmu, a potem trafi do Prezydenta. Opisujemy więc tekst uchwalony przez Sejm, który może się jeszcze zmienić.

Najważniejsze założenia ustawy (wersja sejmowa)

• Najem krótszy niż 30 dni = usługa hotelarska. Udostępnianie lokalu jednemu klientowi na okres krótszy niż 30 dni ma być traktowane jak usługa hotelarska, z wynikającymi z tego obowiązkami.
• Obowiązkowy wpis do CWTON. Każdy lokal oferowany turystom na krótki okres ma trafić do centralnego, publicznego wykazu.
• Numer identyfikacyjny w ogłoszeniu. Zarejestrowany obiekt dostaje numer, który trzeba podawać w ofertach, także na platformach rezerwacyjnych.
• Kontrole i wykreślenie. Kontrole mogą być inicjowane m.in. na wniosek mieszkańców, wspólnot i spółdzielni. W uchwalonej wersji trzy naruszenia zasad bezpieczeństwa lub porządku w ciągu 6 miesięcy oznaczają wykreślenie z ewidencji, a ponowny wpis jest możliwy dopiero po roku.
• Kary administracyjne do 50 000 zł – m.in. za prowadzenie najmu bez wpisu, brak numeru w ogłoszeniu czy wprowadzanie gości w błąd co do rodzaju obiektu. To górna granica, a nie stała stawka.

Wspólnoty, spółdzielnie i gminy – dopiero od 2028 roku

Najwięcej emocji budzą przepisy dające wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom prawo do podjęcia uchwały zakazującej najmu krótkoterminowego w budynku, a radom gmin – możliwość czasowego wyłączenia takiej działalności na wskazanych obszarach. W wersji sejmowej te przepisy mają zacząć obowiązywać dopiero od 1 stycznia 2028 roku. Pozostała część ustawy, w tym rejestr, ma wejść w życie 14 dni po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

W Senacie pojawiły się propozycje zmian właśnie w tym obszarze – m.in. dotyczące większości potrzebnej w spółdzielni oraz samej kompetencji wspólnot. Ostateczny kształt tych zasad poznamy dopiero po zakończeniu prac legislacyjnych.

Co to oznacza dla właścicieli na Helu, w Jastarni, Władysławowie i Sopocie

W miejscowościach nadmorskich wynajem na doby jest często podstawą rentowności mieszkania. Kilka praktycznych wniosków:

1. Na razie nie ma gdzie się zarejestrować. Dopóki ustawa nie zostanie ogłoszona i nie zacznie działać CWTON, nie da się uzyskać numeru. Uważaj na serwisy, które oferują „rejestrację” za opłatą.
2. Przygotuj dokumenty już teraz. Tytuł prawny do lokalu, dane techniczne, informacje o zabezpieczeniach przeciwpożarowych i regulamin pobytu przydadzą się przy wpisie i ewentualnej kontroli.
3. Sprawdź relacje we wspólnocie. Jeśli zakaz uchwałą wejdzie w życie w 2028 roku, decydować będą sąsiedzi. Uciążliwy najem to najprostsza droga do takiej uchwały.
4. Kupując mieszkanie pod wynajem, patrz dalej niż na stopę zwrotu. W budynkach, gdzie większość lokali zajmują stali mieszkańcy, ryzyko przyszłego zakazu jest wyższe. W apartamentowcach od początku projektowanych pod wynajem – zwykle niższe, ale też nie zerowe.

Jeśli interesują Cię oferty w kurortach, zobacz nieruchomości w Jastarni, na Helu i we Władysławowie. Przy zakupie warto zapytać o regulamin wspólnoty i dotychczasowe uchwały dotyczące najmu.

Czy nowe przepisy obniżą ceny apartamentów nad morzem?

Na to pytanie nie ma dziś rzetelnej odpowiedzi. Sama rejestracja to głównie formalność dla właścicieli działających legalnie. Większy wpływ mogą mieć lokalne zakazy, ale te – w wersji sejmowej – zaczną działać najwcześniej w 2028 roku i będą zależeć od decyzji konkretnych gmin i wspólnot. Rozsądnie jest oceniać każdą nieruchomość indywidualnie: jej położenie, strukturę budynku i alternatywę w postaci najmu długoterminowego.

Sprzedajesz mieszkanie nad morzem?

Niepewność regulacyjna sprawia, że część właścicieli zastanawia się nad sprzedażą lokalu przed sezonem 2027. Jeśli rozważasz taki krok, przygotujemy bezpłatną wycenę i pomożemy ocenić, czy lepiej sprzedać teraz, czy przeczekać zmiany. Zostaw zgłoszenie na stronie Sprzedaj z nami – nasi agenci obsługują cały Półwysep Helski i Trójmiasto.

Najczęstsze pytania

Czy muszę już mieć numer rejestracyjny, żeby wynajmować na Booking.com czy Airbnb?

Na początek listopada 2026 roku nie. Unijne rozporządzenie już się stosuje, ale polska procedura rejestracji (CWTON) wymaga ustawy, która jest jeszcze w Senacie. Obowiązek podawania numeru zacznie się po wejściu ustawy w życie.

Od kiedy wspólnota będzie mogła zakazać najmu na doby?

Według tekstu uchwalonego przez Sejm – od 1 stycznia 2028 roku. Senat rozważał zmiany w tych przepisach, więc ostateczne zasady mogą się różnić.

Jak wysokie są kary za brak wpisu do CWTON?

Ustawa w wersji sejmowej przewiduje administracyjne kary pieniężne do 50 000 zł. To górna granica; konkretna kwota ma zależeć od okoliczności naruszenia. Przed decyzją sprawdź aktualny tekst ustawy po jej ogłoszeniu.

Źródła: Rozporządzenie (UE) 2024/1028 (EUR-Lex); informacje o przebiegu prac nad nowelizacją ustawy o usługach hotelarskich (Sejm RP, gov.pl – Ministerstwo Sportu i Turystyki); relacje z prac senackich komisji (październik 2026). Stan na 3 listopada 2026 r.