Po przeprowadzce okazuje się, że ściana stale wilgotnieje, a instalacja wymaga wymiany. Czy można coś zrobić? Kupujący mieszkanie z rynku wtórnego często zakłada, że nie, tymczasem przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi mają zastosowanie także do umów między osobami prywatnymi.
Czym jest rękojmia
Rękojmia to odpowiedzialność sprzedającego za wady rzeczy. Nie wymaga jego winy ani nawet wiedzy o problemie. Obejmuje dwa rodzaje wad:
- fizyczne – np. przecieki, zawilgocenie, grzyb, wady instalacji, rzeczywista powierzchnia inna niż w umowie,
- prawne – np. prawo osoby trzeciej do lokalu, którego kupujący nie znał.
Jak długo trwa odpowiedzialność
W przypadku nieruchomości sprzedający odpowiada za wady fizyczne, które zostaną stwierdzone przed upływem pięciu lat od wydania. Od momentu stwierdzenia wady biegnie jednak krótszy termin: roszczenie o usunięcie wady lub wymianę przedawnia się po roku, liczonym od jej stwierdzenia. Nie warto więc odkładać sprawy.
Co może zrobić kupujący
Zależnie od sytuacji można żądać usunięcia wady, obniżenia ceny, a przy wadzie istotnej także odstąpić od umowy. Przy sporze kluczowe są dowody, dlatego warto:
- wykonać zdjęcia i opisać datę wykrycia wady,
- powiadomić sprzedającego na piśmie,
- zamówić opinię rzeczoznawcy budowlanego, jeśli problem jest poważny.
Czy można wyłączyć rękojmię
Gdy obie strony są osobami prywatnymi, mogą ograniczyć lub wyłączyć rękojmię w umowie. Takie zapisy spotyka się w aktach notarialnych, szczególnie przy starszych budynkach. Taka klauzula nie chroni jednak sprzedającego, który podstępnie zataił wadę. Inaczej wygląda też sytuacja, gdy sprzedającym jest przedsiębiorca, a kupującym konsument – wtedy swoboda ograniczania odpowiedzialności jest znacznie mniejsza.
Jeśli kupujący wiedział o wadzie
Sprzedający nie odpowiada za wady, które kupujący znał w chwili zawarcia umowy. Dlatego w interesie obu stron jest uczciwa rozmowa o stanie lokalu. Znana wada może zostać uwzględniona w cenie i opisana w umowie, co zamyka temat na przyszłość.
Dobre praktyki dla sprzedającego
- Opisz znane usterki przed podpisaniem umowy.
- Zachowaj dokumentację remontów i przeglądów.
- Poproś notariusza o protokół stanu lokalu lub dołącz protokół zdawczo-odbiorczy.
Dobre praktyki dla kupującego
- Obejrzyj mieszkanie w dzień, najlepiej dwukrotnie.
- Sprawdź kąty, okolice okien, łazienkę i piony.
- Zapytaj o protokoły przeglądów budynku u zarządcy.
- Rozważ udział fachowca przy oględzinach starszego lokalu.
Artykuł ma charakter ogólny i nie zastępuje porady prawnej dotyczącej konkretnej sprawy. Sprzedajesz mieszkanie w Trójmieście i chcesz uporządkować dokumenty? Sprawdź, jak możemy pomóc.