Na zdjęciach działka wygląda znakomicie, a na miejscu prowadzi do niej utwardzona droga. To jeszcze nie oznacza, że nabywca będzie miał prawo z niej korzystać. Dostęp do drogi publicznej to jedna z pierwszych rzeczy, które warto sprawdzić przy zakupie działki lub domu, szczególnie w podmiejskich miejscowościach.
Dlaczego to takie ważne
Bez formalnego dostępu do drogi publicznej mogą pojawić się problemy z pozwoleniem na budowę, kredytem, przyłączami i późniejszą odsprzedażą. Bank przy ocenie zabezpieczenia także zwraca na to uwagę.
Trzy typowe sytuacje
Działka bezpośrednio przy drodze publicznej
Najprostszy przypadek. Warto jednak potwierdzić, że droga rzeczywiście ma status publiczny, a nie tylko tak wygląda. Informację uzyskasz w urzędzie gminy lub u zarządcy drogi.
Udział w drodze wewnętrznej
Przy nowych podziałach właściciele często otrzymują udział we wspólnej działce drogowej. Sprawdź numer działki drogowej, księgę wieczystą i wielkość udziału. Ustal też, kto utrzymuje drogę i kto odśnieża ją zimą.
Służebność drogi koniecznej lub przejazdu
Prawo przechodu i przejazdu przez cudzy grunt powinno być wpisane do księgi wieczystej. Ustne zapewnienie sąsiada nie wystarczy. Poszukaj wpisu w dziale III księgi nieruchomości obciążonej i w dziale I-Sp księgi nieruchomości władnącej.
Jakie dokumenty przejrzeć
- Księgi wieczyste działki i drogi.
- Wypis i wyrys z ewidencji gruntów.
- Mapę z geoportalu oraz numery działek.
- Miejscowy plan lub warunki zabudowy, jeśli działka jest przeznaczona pod inwestycję.
- Umowy lub decyzje dotyczące zjazdu z drogi publicznej.
Służebność przesyłu i sieci
Przez działkę mogą przebiegać sieci energetyczne, wodne lub gazowe. Służebność przesyłu ogranicza możliwości zabudowy w pasie urządzeń. Warto więc zlokalizować sieci na mapie zasadniczej, zanim zaczniesz planować dom i podjazd.
Czego nie załatwi zwyczaj
„Zawsze tędy jeździmy” nie jest dokumentem. Faktyczne korzystanie z cudzego gruntu może być podstawą do roszczeń, ale wymaga postępowania sądowego. Lepiej, aby sprzedający uregulował dostęp przed transakcją, np. przez ustanowienie służebności w formie aktu notarialnego.
Co zrobić, gdy dojazd nie jest uregulowany
- Poproś sprzedającego o uregulowanie sprawy przed aktem.
- Uzależnij zawarcie umowy przyrzeczonej od wpisu służebności.
- Uwzględnij ryzyko i czas w cenie.
- Zapytaj bank o wymagania, jeśli kupujesz na kredyt.
Więcej wskazówek znajdziesz w tekście Działka budowlana: co sprawdzić przed zakupem. Szukasz działki w okolicach Trójmiasta? Zobacz aktualne oferty.