W wielu osiedlach Gdańska, Gdyni czy Wejherowa nadal spotkasz mieszkania, do których właściciel ma „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”. Dla sprzedającego i kupującego to sygnał, że transakcja będzie wyglądała nieco inaczej niż przy klasycznym mieszkaniu z odrębną własnością. Różnice nie są duże, ale warto je znać, żeby uniknąć opóźnień u notariusza czy w banku.
Na czym polega różnica
Odrębna własność lokalu
Właściciel lokalu jest właścicielem samego mieszkania oraz udziału w nieruchomości wspólnej (gruncie, klatkach schodowych, dachu). Dla lokalu zawsze prowadzi się księgę wieczystą. To najpełniejsza forma prawa do mieszkania.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
To ograniczone prawo rzeczowe. Właścicielem budynku i gruntu pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa, a Ty masz prawo do korzystania z lokalu i rozporządzania tym prawem. W praktyce daje ono bardzo szerokie uprawnienia: zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Można je też obciążyć hipoteką.
Od nowelizacji ustawy w 2007 r. spółdzielnie nie ustanawiają już nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Te, które istnieją, nadal funkcjonują i mogą być swobodnie sprzedawane.
| Cecha | Odrębna własność | Spółdzielcze własnościowe prawo |
|---|---|---|
| Charakter prawa | własność lokalu i udział w gruncie | ograniczone prawo rzeczowe, właścicielem budynku jest spółdzielnia |
| Księga wieczysta | zawsze | może być założona, ale nie musi |
| Forma sprzedaży | akt notarialny | akt notarialny |
| Hipoteka i kredyt | standardowo | możliwe, banki zwykle wymagają księgi wieczystej |
| Zarząd budynkiem | wspólnota mieszkaniowa (lub spółdzielnia) | spółdzielnia |
Jak sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe
Umowa zbycia musi mieć formę aktu notarialnego – tak samo jak przy odrębnej własności. Notariusz po podpisaniu umowy przesyła wypis aktu do spółdzielni. Zbycie prawa obejmuje także wkład budowlany, więc nie da się sprzedać „samego wkładu”.
Przed wizytą u notariusza przygotuj:
- zaświadczenie ze spółdzielni – potwierdzające, komu przysługuje prawo do lokalu, jakiego lokalu dotyczy, czy jest założona księga wieczysta i czy nie ma zaległości w opłatach,
- numer księgi wieczystej, jeśli została założona,
- dokument nabycia – np. przydział, umowę kupna, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku,
- świadectwo charakterystyki energetycznej – obowiązkowe przy sprzedaży lokalu,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych, jeśli kupujący tego wymaga.
Zaświadczenie ze spółdzielni ma kluczowe znaczenie, gdy lokal nie ma księgi wieczystej – wtedy to ono jest podstawowym dowodem, że sprzedający ma prawo do mieszkania. Spółdzielnie wydają je zwykle na wniosek, czasem za opłatą, i potrzebują na to kilku dni, dlatego warto zamówić je z wyprzedzeniem.
Czy da się sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej?
Tak. Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa jest opcjonalna, a umowę sprzedaży notariusz może sporządzić na podstawie zaświadczenia spółdzielni. Brak księgi nie oznacza też, że prawo jest „gorsze” – nadal jest zbywalne i dziedziczne.
Problem pojawia się zwykle przy kredycie. Większość banków chce zabezpieczyć kredyt hipoteką wpisaną do księgi wieczystej, więc jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, księgę trzeba założyć – najczęściej robi to notariusz przy okazji aktu, składając odpowiedni wniosek do sądu. Wydłuża to procedurę, a przy niektórych budynkach (np. gdy grunt pod blokiem ma nieuregulowany stan prawny) założenie księgi może być niemożliwe. Wtedy krąg kupujących zawęża się do osób płacących gotówką, co zwykle przekłada się na cenę i czas sprzedaży.
Zakup mieszkania spółdzielczego – na co uważać
- Sprawdź w zaświadczeniu, czy sprzedający jest jedynym uprawnionym (np. czy prawo nie należy do obojga małżonków lub kilku spadkobierców).
- Zapytaj o zadłużenie lokalu wobec spółdzielni i o ewentualną część kredytu budowlanego przypadającą na mieszkanie.
- Jeśli zamierzasz brać kredyt, przed umową przedwstępną zapytaj bank o wymagania – i sprawdź, czy dla lokalu jest lub może być założona księga wieczysta.
- Przy zakupie ułamkowej części prawa pamiętaj, że pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu.
- Poznaj wysokość opłat eksploatacyjnych i plany remontowe spółdzielni.
Przekształcenie w odrębną własność
Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, może zażądać od spółdzielni przeniesienia własności lokalu (art. 17¹⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Warunkiem jest spłata:
- przypadającej na lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym kredytu wraz z odsetkami,
- zaległości w opłatach na rzecz spółdzielni.
Spółdzielnia powinna zawrzeć umowę w ciągu sześciu miesięcy od złożenia wniosku, chyba że grunt ma nieuregulowany stan prawny albo spółdzielni nie przysługuje do niego własność lub użytkowanie wieczyste. Koszty notarialne i sądowe ponosi osoba, na rzecz której przenoszona jest własność, a wynagrodzenie notariusza za tę umowę ustawa ogranicza do jednej czwartej minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Czy warto przekształcić mieszkanie przed sprzedażą? Często tak, bo lokal z odrębną własnością i księgą wieczystą jest prostszy dla kupujących na kredyt. Trzeba jednak zestawić koszty i czas procedury z harmonogramem sprzedaży – jeśli kupujący płaci gotówką, przekształcenie nie jest konieczne.
Podatek przy sprzedaży
Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu podlega tym samym zasadom co sprzedaż mieszkania: jeśli nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku nabycia, co do zasady trzeba zapłacić 19% PIT od dochodu (chyba że przysługuje zwolnienie na cele mieszkaniowe). Według przeważającej praktyki interpretacyjnej przekształcenie prawa w odrębną własność nie rozpoczyna biegu tego terminu na nowo – liczy się data nabycia spółdzielczego prawa. W sytuacjach nietypowych (np. przekształcenie lokatorskiego prawa) warto skonsultować się z doradcą podatkowym.
Masz mieszkanie spółdzielcze własnościowe w Gdańsku lub okolicy i zastanawiasz się, jak je sprzedać? Zobacz, jak wyglądają aktualne oferty mieszkań w Gdańsku, i zgłoś nam swoją nieruchomość – pomożemy skompletować dokumenty i przygotujemy bezpłatną wycenę.
Najczęstsze pytania
Czy kupując mieszkanie spółdzielcze, muszę zostać członkiem spółdzielni?
Prawo do lokalu nabywasz na podstawie aktu notarialnego, a relacje ze spółdzielnią reguluje ustawa i statut. Zasady członkostwa były kilkukrotnie zmieniane, dlatego szczegóły warto potwierdzić w spółdzielni przy odbiorze zaświadczenia.
Czy spółdzielnia może odmówić przekształcenia mieszkania?
Jeśli spełnisz ustawowe warunki (spłata zobowiązań budowlanych i zaległych opłat), spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć umowę. Opóźnienia zdarzają się głównie wtedy, gdy grunt pod budynkiem ma nieuregulowany stan prawny.
Czy na mieszkanie bez księgi wieczystej dostanę kredyt?
Zwykle bank wymaga, aby księga wieczysta została założona – najczęściej przy akcie notarialnym. Jeśli z powodu stanu prawnego gruntu nie da się jej założyć, uzyskanie kredytu hipotecznego może być bardzo trudne.
Źródła: ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, m.in. art. 17¹⁴ (ISAP, tekst jednolity); ustawa o księgach wieczystych i hipotece (ISAP); ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP); ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (ISAP).