Stopy procentowe jesienią 2026 a kredyt hipoteczny w Trójmieście

Dla większości osób kupujących mieszkanie w Gdańsku, Gdyni czy Rumi kredyt hipoteczny jest częścią transakcji, a wysokość raty zależy w dużej mierze od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Poniżej wyjaśniamy, gdzie są stopy procentowe jesienią 2026 r., co się zmienia we wskaźnikach, na których opierają się kredyty, i jak podejść do wyboru oprocentowania. Stan na początek listopada 2026 r.

Gdzie jesteśmy: stopa referencyjna NBP 3,75%

Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% i obowiązuje od 5 marca 2026 r. Na posiedzeniu 6–7 października 2026 r. RPP pozostawiła stopy bez zmian. Pozostałe stopy podstawowe to: lombardowa 4,25%, depozytowa 3,25%, redyskontowa weksli 3,80%.

Kolejna decyzja RPP zapada na początku listopada 2026 r. Ekonomiści różnią się w prognozach – część zakłada dłuższy okres stabilizacji, część nie wyklucza ruchu w górę, jeśli inflacja nie będzie spadać zgodnie z oczekiwaniami. Decyzje RPP mogą się zmienić w każdym miesiącu, dlatego przed podpisaniem umowy kredytowej warto sprawdzić aktualny komunikat na stronie nbp.pl.

Jak stopa NBP przekłada się na ratę

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem składa się z dwóch elementów:

• wskaźnika referencyjnego (dziś najczęściej WIBOR 3M lub 6M, coraz częściej POLSTR) – zmienia się wraz z sytuacją na rynku pieniężnym i oczekiwaniami co do stóp NBP;
• marży banku – stałej przez cały okres kredytu, ustalanej indywidualnie.

WIBOR 3M w połowie października 2026 r. kształtował się w okolicach 3,85%, czyli nieco powyżej stopy referencyjnej. Najtańsze oferty kredytów ze zmienną stopą zaczynały się wtedy od ok. 5,1–5,3%, a średnie oprocentowanie kredytów okresowo stałych w zestawieniach serwisów finansowych wynosiło ok. 6,45%. To dane orientacyjne – konkretna oferta zależy od wkładu własnego, dochodów i produktów dodatkowych.

Przykład: o ile zmienia się rata

Załóżmy kredyt 500 000 zł na 25 lat w ratach równych. Przy oprocentowaniu 5,85% rata wynosi ok. 3 176 zł. Każde 0,25 punktu procentowego w górę lub w dół to różnica ok. 75 zł miesięcznie:

Obliczenia są uproszczone i nie uwzględniają ubezpieczeń ani prowizji – pokazują tylko wrażliwość raty na zmianę stóp.

WIBOR, WIRON, POLSTR – co się zmienia

Przez ostatnie lata mówiło się, że WIBOR zastąpi WIRON. Ten plan został porzucony – Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych wybrała ostatecznie wskaźnik POLSTR, oparty na rzeczywistych transakcjach overnight i liczony „wstecz” za dany okres.

Zgodnie z harmonogramem (tzw. mapą drogową) przedstawianym przez NGR i opisywanym w mediach finansowych:

• od 1 października 2026 r. nie jest publikowany WIBOR O/N, a WIBOR 1M, 3M i 6M nadal funkcjonuje;
• do końca 2026 r. banki mogą jeszcze stosować WIBOR w nowych umowach, równolegle oferując kredyty oparte na POLSTR;
• od 1 stycznia 2027 r. nowe umowy mają opierać się wyłącznie na POLSTR;
• istniejące kredyty z WIBOR-em działają dalej – kluczowe terminy WIBOR mają być publikowane do końca 2036 r., a konwersja starych umów ma przebiegać stopniowo, z korektą wyrównującą różnicę między wskaźnikami.

Dla kupującego w praktyce oznacza to jedno: porównując oferty, trzeba patrzeć na całkowite oprocentowanie i RRSO, a nie tylko na nazwę wskaźnika. Niższy POLSTR nie musi oznaczać niższej raty, jeśli bank zaproponuje wyższą marżę.

Stała czy zmienna stopa – jak wybrać

Kredyty „ze stałym oprocentowaniem” w Polsce to w rzeczywistości kredyty o oprocentowaniu okresowo stałym – zwykle na 5 lat, w niektórych bankach na 7 lub 10 lat. Po tym czasie bank proponuje nową stałą stawkę albo kredyt przechodzi na zmienną.

Stała stopa ma sens, gdy:

• budżet domowy jest napięty i każde kilkaset złotych podwyżki raty byłoby problemem;
• zależy Ci na przewidywalności przez pierwsze lata spłaty;
• chcesz zwiększyć zdolność kredytową – przy zmiennej stopie banki badają zdolność z dodatkowym buforem na wzrost stóp, co bywa mniej korzystne.

Zmienna stopa ma sens, gdy:

• startowe oprocentowanie jest wyraźnie niższe niż przy stałej (jesienią 2026 r. różnica bywa liczona w dziesiątych częściach punktu procentowego);
• planujesz nadpłacać kredyt lub sprzedać mieszkanie w ciągu kilku lat;
• masz zapas finansowy na wypadek wzrostu rat.

Jesienią 2026 r. kredyty okresowo stałe są przeciętnie droższe od najtańszych ofert zmiennych, co odzwierciedla oczekiwania rynku co do przyszłych stóp. Nie ma jednej dobrej odpowiedzi – to decyzja o tym, ile ryzyka jesteś gotów wziąć na siebie. Warto też sprawdzić, jakie opłaty bank pobiera za wcześniejszą spłatę w okresie stałej stopy.

Co to znaczy dla kupujących w Trójmieście

Stabilne stopy w 2026 r. sprzyjają powrotowi kupujących z kredytem – według NBP w II kwartale 2026 r. wartość nowych kredytów mieszkaniowych wzrosła o ok. 21% kwartał do kwartału. Na rynku Trójmiasta przekłada się to na większy ruch w segmencie mieszkań dwu- i trzypokojowych, kupowanych na własne potrzeby.

Praktyczne wskazówki:

• zacznij od zdolności kredytowej – wstępna decyzja banku pozwala szukać mieszkań w realnym budżecie i szybciej działać, gdy pojawi się dobra oferta;
• licz bufor – przy zmiennej stopie sprawdź, czy udźwigniesz ratę wyższą o 1–2 punkty procentowe;
• porównuj RRSO, a nie tylko marżę – ubezpieczenia i produkty dodatkowe zmieniają realny koszt kredytu;
• uwzględnij koszty transakcyjne – podatek PCC, notariusz i opłaty sądowe zwykle trzeba pokryć z własnych środków.

Jeśli szukasz mieszkania w konkretnym budżecie, przejrzyj aktualne mieszkania w Gdańsku lub mieszkania w Gdyni.

Porozmawiaj z nami przed zakupem

Nasi agenci pomogą dopasować ofertę do Twojej zdolności kredytowej i przeprowadzą Cię przez transakcję od rezerwacji po akt notarialny. Masz pytania? Napisz lub zadzwoń – dane znajdziesz na stronie kontakt.

Przeczytaj też: Kredyt hipoteczny 2025 – co musisz wiedzieć zanim złożysz wniosek

Najczęstsze pytania

Ile wynosi stopa referencyjna NBP w listopadzie 2026?

Na początku listopada 2026 r. stopa referencyjna wynosi 3,75% i obowiązuje od 5 marca 2026 r. RPP podejmuje decyzje co miesiąc, więc aktualną wartość najlepiej sprawdzić w komunikacie NBP.

Czy WIBOR zniknie z mojego kredytu?

Nie od razu. Zawarte umowy oparte na WIBOR działają dalej, a publikacja kluczowych terminów WIBOR ma trwać do końca 2036 r. Przejście istniejących kredytów na POLSTR ma odbywać się stopniowo i być neutralne ekonomicznie dzięki korekcie wskaźnika.

Czy lepiej teraz wybrać stałą stopę?

To zależy od budżetu i tolerancji ryzyka. Stała stopa daje przewidywalność na kilka lat, ale jesienią 2026 r. jest przeciętnie droższa od najtańszych ofert zmiennych. Warto porównać obie opcje w kilku bankach i policzyć ratę przy wariancie wzrostu stóp.

Źródła: NBP – podstawowe stopy procentowe (stan na listopad 2026 r.); komunikaty i relacje z posiedzenia RPP 6–7 października 2026 r.; GPW Benchmark i harmonogram NGR dot. zastąpienia WIBOR wskaźnikiem POLSTR (w opracowaniu „Parkietu”); ranking kredytów hipotecznych Bankier.pl (oferty z 8–14 października 2026 r.) w opracowaniu Finwire.pl; NBP, raport o rynku mieszkaniowym za II kwartał 2026 r.