Świadectwo energetyczne przy sprzedaży i najmie mieszkania

Jeszcze kilka lat temu świadectwo charakterystyki energetycznej było dokumentem, o który przy sprzedaży mieszkania mało kto pytał. Od 28 kwietnia 2023 roku to się zmieniło: nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków sprawiła, że świadectwo stało się realnym obowiązkiem sprzedającego i wynajmującego, a notariusze odnotowują jego przekazanie w akcie. Poniżej wyjaśniamy, kiedy jest potrzebne, co trzeba podać w ogłoszeniu, ile kosztuje i czy wkrótce zmieni się jego wygląd.

Kiedy świadectwo jest obowiązkowe

Właściciel (lub zarządca) przekazuje świadectwo charakterystyki energetycznej:

• nabywcy – przy sprzedaży mieszkania lub domu, także przy zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• najemcy – przy zawarciu umowy najmu lokalu lub budynku;
• organowi nadzoru budowlanego – przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie (to dotyczy głównie deweloperów i inwestorów).

Kupujący ani najemca nie mogą skutecznie „zwolnić” sprzedającego z tego obowiązku – nawet jeśli deklarują, że dokument ich nie interesuje. Jeśli świadectwo nie zostanie przekazane, notariusz poucza strony o grożącej karze grzywny.

Wyjątki

Ustawa przewiduje zamknięty katalog budynków, dla których świadectwo nie jest wymagane. Należą do nich m.in. budynki objęte ochroną konserwatorską, wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m², budynki mieszkalne użytkowane nie dłużej niż 4 miesiące w roku oraz obiekty kultu religijnego. W przypadku typowego mieszkania w bloku czy kamienicy wyjątek zwykle nie zachodzi. Jeśli sprzedajesz dom letniskowy, warto sprawdzić z osobą uprawnioną, czy rzeczywiście mieści się w zwolnieniu.

Co trzeba podać w ogłoszeniu sprzedaży lub najmu

Od 28 kwietnia 2023 roku, jeżeli dla lokalu sporządzono świadectwo, ogłoszenie o sprzedaży lub najmie powinno zawierać pięć parametrów przepisanych ze świadectwa:

1. wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU),
2. wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową (EK),
3. wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP),
4. udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
5. jednostkową wielkość emisji CO2.

Wcześniej wystarczał jeden wskaźnik – zapotrzebowania na energię końcową. Jeśli świadectwa jeszcze nie ma w chwili publikacji ogłoszenia, przepisy nie wymagają podawania tych wartości, ale dokument i tak trzeba będzie przekazać przy umowie. W praktyce lepiej zamówić go przed wystawieniem oferty – kupujący coraz częściej pytają o koszty ogrzewania, a liczby ze świadectwa pomagają w rozmowie.

Kary za brak świadectwa

Za nieprzekazanie świadectwa nabywcy lub najemcy ustawa przewiduje karę grzywny. Grzywna orzekana na zasadach prawa wykroczeń może wynieść do 5 000 zł. W praktyce ważniejsze od samej kary bywa to, że brak dokumentu potrafi opóźnić podpisanie aktu notarialnego albo wzbudzić niepotrzebne wątpliwości kupującego na ostatniej prostej.

Kto sporządza świadectwo i ile to kosztuje

Świadectwo może wystawić wyłącznie osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Przed zleceniem warto sprawdzić, czy wykonawca rzeczywiście w tym wykazie figuruje.

Od 2023 roku osoba sporządzająca świadectwo ma obowiązek dokonać oględzin lokalu. Gotowy dokument otrzymuje numer z rejestru i może mieć formę papierową albo elektroniczną, podpisaną kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub osobistym.

Ceny nie są regulowane. Według zestawień publikowanych w 2026 roku za świadectwo dla mieszkania płaci się orientacyjnie 300–500 zł, a dla domu jednorodzinnego 400–800 zł. Na koszt wpływa metraż, dostępność dokumentacji technicznej i lokalizacja. Bardzo niskie ceny „bez oględzin” powinny budzić ostrożność.

Ważność

Świadectwo jest ważne 10 lat od sporządzenia. Traci ważność wcześniej, jeśli w lokalu lub budynku przeprowadzono prace zmieniające jego charakterystykę energetyczną – np. wymieniono źródło ciepła, okna albo docieplono budynek. Jeśli wspólnota niedawno termomodernizowała blok, Twoje stare świadectwo może już nie odpowiadać rzeczywistości.

Klasy energetyczne A–G – kiedy wejdą?

Znowelizowana dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD, dyrektywa 2024/1275) zobowiązuje państwa UE do wprowadzenia świadectw ze skalą klas od A do G, z możliwością dodania klasy A+ dla najlepszych budynków. Termin na wdrożenie tych zmian upływał 29 maja 2026 roku.

Polska tego terminu nie dotrzymała. Na początek listopada 2026 roku nowe przepisy nie zostały przyjęte. Ministerstwo Rozwoju i Technologii informowało, że prace trwają, a wcześniej przygotowany projekt rozporządzenia wymaga zmian i ponownych konsultacji. Oficjalnej daty wejścia w życie klas nie podano.

Co to oznacza w praktyce?

• Obecne świadectwa (ze „suwakiem” wskaźnika EP) pozostają ważne – nie ma potrzeby zamawiania nowego dokumentu „na zapas”.
• Gdy klasy wejdą, świadectwa sporządzone wcześniej najpewniej zachowają ważność do upływu swojego terminu, tak jak przy poprzedniej reformie. Szczegóły zależą jednak od przepisów przejściowych, których jeszcze nie znamy.
• Klasa energetyczna może w przyszłości wpływać na ceny – podobnie jak w krajach, gdzie etykiety funkcjonują od lat. Mieszkania w budynkach po termomodernizacji mogą na tym zyskać.

Przed sprzedażą lub wynajmem sprawdź aktualny stan prawny – ta sprawa może zmienić się szybko.

Jak przygotować się do sprzedaży

Świadectwo to jeden z kilku dokumentów, które dobrze mieć gotowe przed wystawieniem oferty – obok odpisu z księgi wieczystej, zaświadczenia o braku zaległości we wspólnocie czy spółdzielni i ewentualnego zaświadczenia o braku osób zameldowanych. Kompletne dokumenty skracają czas od znalezienia kupującego do aktu notarialnego.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie w Gdańsku, Gdyni lub Wejherowie, nasi agenci pomogą skompletować dokumenty i przygotują ogłoszenie zgodne z przepisami. Zacznij od bezpłatnej wyceny na stronie Sprzedaj z nami.

Najczęstsze pytania

Czy potrzebuję świadectwa, jeśli wynajmuję pokój albo mieszkanie rodzinie?

Obowiązek dotyczy najmu lokalu lub budynku. Przy wynajmie całego mieszkania – także osobie bliskiej na podstawie umowy najmu – świadectwo trzeba przekazać. W nietypowych sytuacjach, np. przy najmie pojedynczego pokoju, warto skonsultować sprawę z osobą uprawnioną lub prawnikiem.

Mam świadectwo sprzed 2023 roku. Czy nadal mogę go użyć?

Tak, jeśli nie minęło 10 lat od jego sporządzenia i w lokalu nie przeprowadzono prac zmieniających charakterystykę energetyczną. Świadectwa wystawione przed 28 kwietnia 2023 roku zachowują ważność na okres, na jaki zostały sporządzone.

Co, jeśli kupujący nie chce świadectwa?

Nie zmienia to obowiązku sprzedającego. Kupujący nie może skutecznie zrzec się otrzymania świadectwa, a nieprzekazanie dokumentu grozi grzywną.

Źródła: ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (tekst w ISAP) i nowelizacja z 2022 r. obowiązująca od 28.04.2023 r.; komunikat MRiT „Świadectwa charakterystyki energetycznej – obowiązki od wielu lat” (gov.pl); dyrektywa (UE) 2024/1275 (EUR-Lex); doniesienia branżowe o stanie prac nad klasami energetycznymi (październik 2026); przykładowe ceny świadectw – mBank (wrzesień 2026). Stan na 3 listopada 2026 r.