Przy umowie przedwstępnej kupujący zwykle wpłaca część ceny. Dla wielu osób zadatek i zaliczka brzmią podobnie, ale skutki prawne są zupełnie inne – szczególnie wtedy, gdy transakcja nie dojdzie do skutku.
Zaliczka: pieniądze na poczet ceny
Zaliczka jest po prostu częścią ceny zapłaconą wcześniej. Jeśli umowa sprzedaży nie zostanie zawarta, co do zasady podlega zwrotowi, niezależnie od tego, po czyjej stronie leżała przyczyna. Nie daje więc mocnego zabezpieczenia żadnej ze stron. Sprzedający nie ma pewności, że kupujący się nie wycofa, a kupujący nie dostaje rekompensaty, gdy wycofa się sprzedający.
Zadatek: zabezpieczenie transakcji
Zadatek reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego. Jego celem jest zmotywowanie obu stron do doprowadzenia sprawy do końca. O ile strony nie umówiły się inaczej, działa to następująco:
- gdy umowy nie wykona kupujący, sprzedający może od niej odstąpić i zatrzymać zadatek,
- gdy umowy nie wykona sprzedający, kupujący może odstąpić i żądać zwrotu dwukrotności zadatku,
- gdy umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny,
- gdy umowa zostanie rozwiązana za zgodą stron albo żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub ponoszą ją obie, zadatek wraca do wpłacającego.
Co dokładnie zapisać w umowie
Liczy się treść umowy, dlatego należy jednoznacznie użyć słowa „zadatek” albo „zaliczka”. Same określenia typu „wpłata” lub „przedpłata” rodzą ryzyko sporu. Dobrze opisana umowa zawiera też:
- kwotę i termin wpłaty,
- sposób zapłaty, najlepiej przelewem,
- datę zawarcia umowy przyrzeczonej,
- warunki, od których zależy transakcja.
Kredyt a zadatek: najczęstsza pułapka
Kupujący finansujący zakup kredytem powinien pomyśleć o sytuacji, w której bank odmówi finansowania. Bez odpowiedniego zapisu odmowa może skutkować utratą zadatku. Rozwiązaniem jest klauzula, która przewiduje zwrot wpłaty, jeśli mimo starań kupującego kredyt nie zostanie przyznany w określonym terminie. Warto określić, w ilu bankach trzeba złożyć wniosek i jak udokumentować odmowę.
Ile wynosi zadatek
Przepisy nie wskazują kwoty. Wysokość to przedmiot negocjacji i zależy od ceny, terminu oraz sytuacji stron. Zbyt niski zadatek słabo chroni sprzedającego, który na czas umowy wycofuje ofertę z rynku. Zbyt wysoki zwiększa ryzyko kupującego.
Forma umowy ma znaczenie
Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej i ta w formie aktu notarialnego dają inne możliwości dochodzenia roszczeń. Akt daje silniejszą ochronę, bo pozwala dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Szczegóły znajdziesz w naszym przewodniku po umowie przedwstępnej.
Podsumowanie
Jeśli chcesz realnie zabezpieczyć transakcję, wybierz zadatek i precyzyjnie opisz warunki. Jeśli wolisz, by pieniądze wróciły niezależnie od przyczyny zerwania umowy, wybierz zaliczkę. W nietypowej sytuacji warto pokazać projekt umowy prawnikowi lub notariuszowi. Sprzedajesz lub kupujesz w Trójmieście? Porozmawiajmy o bezpiecznym przebiegu transakcji.