Wynajem mieszkania poza działalnością gospodarczą rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Forma jest prosta, ale ma kilka zasad, które warto znać przed podpisaniem pierwszej umowy z najemcą.
Stawki
Ryczałt od najmu prywatnego wynosi:
- 8,5% od przychodu do 100 000 zł w roku,
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Przykład: przy czynszu 3000 zł miesięcznie i najmie przez cały rok przychód to 36 000 zł, a podatek wynosi 3060 zł. Wyższa stawka dotyczy wyłącznie nadwyżki, a nie całości przychodu.
Podatek od przychodu, a nie dochodu
To najważniejsza różnica w porównaniu ze skalą podatkową: przy ryczałcie nie odlicza się kosztów. Remont, wyposażenie czy odsetki od kredytu nie obniżają podatku. Stawka liczona jest od wpływów z najmu, a więc rzetelne policzenie opłacalności musi uwzględniać wszystkie wydatki po stronie właściciela.
Co wchodzi do przychodu
Przychodem jest przede wszystkim czynsz. Istotne jest też to, jak opisano w umowie opłaty eksploatacyjne. Jeśli media są rozliczane według rzeczywistego zużycia i ponoszone przez najemcę, zwykle nie stanowią przychodu właściciela. Niejasne zapisy mogą skutkować sporem z urzędem, dlatego warto rozdzielić w umowie czynsz i opłaty.
Kiedy płacić
Ryczałt wpłaca się co do zasady co miesiąc, do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym uzyskano przychód. Pieniądze przekazuje się na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Termin wpłaty za grudzień oraz możliwość rozliczeń kwartalnych warto potwierdzić z księgową.
Zeznanie roczne
Przychody z najmu wykazuje się na formularzu PIT-28. Termin to zwykle koniec kwietnia roku następnego. Warto przechowywać umowę, potwierdzenia wpłat i prostą ewidencję przychodów.
Małżonkowie
Sposób rozliczenia przez małżonków zależy m.in. od tego, czy mieszkanie należy do majątku wspólnego i czy złożono oświadczenie o rozliczaniu całości przez jednego z nich. Zasady warto sprawdzić z księgową, szczególnie przy kilku lokalach, ponieważ wpływa to na liczenie progu.
Najem krótkoterminowy
Krótki najem może mieć inne konsekwencje podatkowe, szczególnie gdy obejmuje usługi typowe dla hotelu. Nowe regulacje opisaliśmy w tekście o najmie krótkoterminowym.
Jak policzyć realny zysk
- Dodaj czynsz za cały rok, ale uwzględnij przerwy między najemcami.
- Odejmij ryczałt, czynsz administracyjny i fundusz remontowy.
- Odejmij koszty ubezpieczenia i napraw.
- Uwzględnij amortyzację wyposażenia i planowane odświeżenie lokalu.
Stawki i zasady podajemy według stanu na datę publikacji. Przed rozliczeniem sprawdź aktualne przepisy lub skonsultuj się z księgową. Jeśli szukasz mieszkania pod wynajem, zobacz nasze oferty.