Kupując mieszkanie w Gdańsku, Gdyni czy w okolicznych miastach, prędzej czy później stajesz przed wyborem: nowy lokal od dewelopera czy mieszkanie z drugiej ręki? Każda z opcji ma swoje mocne strony, a ostateczny rachunek zależy od budżetu, terminu i tego, ile pracy chcesz włożyć po zakupie. Poniżej porównujemy oba rynki w warunkach 2026 roku.
Ceny: mniejsza różnica, niż sugerują ogłoszenia
Według danych transakcyjnych NBP (baza BaRN) za II kwartał 2026 r. średnia cena metra kwadratowego w Gdańsku wynosiła:
| Miasto (II kw. 2026) | Rynek pierwotny – transakcje | Rynek wtórny – transakcje |
|---|---|---|
| Gdańsk | 14 491 zł/m² | 14 035 zł/m² |
| Gdynia | 12 887 zł/m² | 12 267 zł/m² |
Różnica w cenach transakcyjnych to zaledwie kilka procent. Zupełnie inaczej wyglądają jednak ceny ofertowe – średnia cena w ofertach deweloperów w Gdańsku sięgała w tej samej bazie ponad 17 tys. zł/m². Kupujący na rynku pierwotnym częściej wybierają mniejsze lokale i tańsze lokalizacje, a deweloperzy oferują rabaty i promocje, które nie zawsze są widoczne w cenniku.
Do ceny zakupu trzeba jednak doliczyć koszty, które w obu przypadkach wyglądają zupełnie inaczej.
Podatki: VAT w cenie czy PCC 2%
Rynek pierwotny. Sprzedaż mieszkania przez dewelopera jest opodatkowana VAT, który jest już wliczony w cenę – dla lokali mieszkalnych do 150 m² stosuje się obniżoną stawkę 8%. Ponieważ transakcja podlega VAT, kupujący co do zasady nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Rynek wtórny. Przy zakupie od osoby prywatnej kupujący płaci PCC w wysokości 2% ceny – przy mieszkaniu za 650 000 zł to 13 000 zł. Wyjątek: osoba fizyczna, która nigdy wcześniej nie miała prawa własności mieszkania ani domu (ani udziału w takim prawie, z wyjątkiem udziału do 50% nabytego w spadku), może skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego lokum. To zwolnienie dotyczy właśnie rynku wtórnego.
Uwaga na sytuacje pośrednie: jeśli sprzedaż mieszkania przez firmę jest zwolniona z VAT (np. lokal był już wcześniej użytkowany), PCC 2% może się pojawić także przy zakupie od przedsiębiorcy. Warto to sprawdzić z notariuszem przed podpisaniem umowy.
Taksa notarialna i opłaty
Tu różnice są niewielkie. Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej przewiduje obniżoną o połowę stawkę zarówno dla umowy deweloperskiej i umowy przeniesienia własności lokalu od dewelopera, jak i dla umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Na rynku pierwotnym są jednak zwykle dwa akty notarialne (umowa deweloperska i umowa przenosząca własność), a na wtórnym – często jeden. Podział kosztów notarialnych z deweloperem warto sprawdzić w projekcie umowy.
Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej są w obu przypadkach takie same (200 zł za wpis własności, 200 zł za wpis hipoteki). Przy nowym mieszkaniu dochodzi często opłata za założenie nowej księgi wieczystej – 100 zł.
Wykończenie: ukryty koszt rynku pierwotnego
Większość mieszkań od deweloperów sprzedawana jest w stanie deweloperskim: są ściany, tynki, wylewki i instalacje, ale nie ma podłóg, łazienki, drzwi wewnętrznych ani kuchni. Koszt wykończenia w Trójmieście zależy od standardu i metrażu, ale w przypadku 2-pokojowego mieszkania to zwykle wydatek liczony w dziesiątkach tysięcy złotych, do tego kilka miesięcy pracy ekip. Wiele banków pozwala doliczyć część tego kosztu do kredytu.
Na rynku wtórnym można trafić na mieszkanie gotowe do wprowadzenia się – albo na lokal, który wymaga generalnego remontu (wymiana instalacji, okien, łazienki). Mieszkanie do remontu bywa jednak dobrą okazją: cena zakupu jest niższa, a zakres prac zależy od Ciebie.
Czas: dziś czy za półtora roku
Mieszkanie z rynku wtórnego zwykle można kupić i odebrać w ciągu kilku tygodni od decyzji – czas zależy głównie od procedury kredytowej i terminu wydania lokalu przez sprzedającego. Na rynku pierwotnym w przypadku inwestycji w budowie na klucze czeka się często od kilku miesięcy do dwóch lat, a potem dochodzi wykończenie. Przez ten czas wiele osób płaci jednocześnie czynsz najmu i raty kredytu (w trakcie budowy – zwykle odsetki od transz).
Coraz więcej deweloperów w Trójmieście ma w ofercie mieszkania gotowe, w ukończonych budynkach. To kompromis: nowy budynek bez długiego czekania.
Ryzyka po obu stronach
Rynek pierwotny
- ryzyko inwestycji w budowie – ograniczają je przepisy ustawy deweloperskiej obowiązującej od lipca 2022 r.: wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a dodatkowo działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
- opóźnienia – termin oddania może się przesunąć, dlatego warto czytać zapisy o karach umownych;
- wady – przy odbiorze zgłaszasz usterki w protokole; deweloper ma 14 dni na ich uznanie lub odmowę z uzasadnieniem i 30 dni na usunięcie uznanych wad. Brak odpowiedzi w terminie oznacza uznanie wad;
- otoczenie – nowe osiedla często dopiero „dorastają” do infrastruktury: szkół, sklepów, komunikacji.
Rynek wtórny
- stan prawny – trzeba sprawdzić księgę wieczystą (hipoteki, służebności, roszczenia), zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni i to, kto jest zameldowany w lokalu;
- stan techniczny – instalacje, wilgoć, stan klatki i dachu; w starszych budynkach planowane remonty mogą podnieść fundusz remontowy;
- terminy – sprzedający może potrzebować czasu na wyprowadzkę lub na kupno kolejnego mieszkania, co trzeba zgrać z kredytem.
Co wybrać w 2026 roku?
Rynek pierwotny częściej wygrywa, gdy:
- nie korzystasz ze zwolnienia z PCC i chcesz uniknąć 2% podatku;
- zależy Ci na nowym budynku, energooszczędności, windzie i miejscu postojowym;
- masz czas na budowę i wykończenie oraz budżet na prace.
Rynek wtórny częściej wygrywa, gdy:
- chcesz zamieszkać szybko;
- zależy Ci na konkretnej, dobrze skomunikowanej lokalizacji – np. we Wrzeszczu czy w Oliwie, gdzie nowych inwestycji jest niewiele;
- kupujesz pierwsze mieszkanie i przysługuje Ci zwolnienie z PCC;
- wolisz zapłacić mniej na start i stopniowo remontować.
W praktyce dobrze jest porównać konkretne oferty, licząc pełny koszt: cena + podatki i opłaty + wykończenie lub remont + koszt czekania. Aktualne mieszkania z obu rynków znajdziesz w zakładce mieszkania w Gdańsku.
Sprzedajesz, żeby kupić?
Wiele osób kupujących nowe mieszkanie najpierw sprzedaje obecne. Jeśli chcesz to dobrze zgrać w czasie i uzyskać rynkową cenę, nasi agenci przygotują bezpłatną wycenę i plan sprzedaży. Zgłoś nieruchomość na stronie Sprzedaj z nami.
Najczęstsze pytania
Czy przy zakupie mieszkania od dewelopera płaci się PCC?
Co do zasady nie – sprzedaż przez dewelopera podlega VAT, który jest wliczony w cenę, a czynności opodatkowane VAT są wyłączone z PCC. Wyjątkiem może być sprzedaż zwolniona z VAT, dlatego warto to potwierdzić u notariusza.
Które mieszkania są tańsze w Gdańsku – nowe czy z drugiej ręki?
W cenach transakcyjnych różnica jest niewielka: w II kwartale 2026 r. według NBP ok. 14,5 tys. zł/m² na rynku pierwotnym i ok. 14 tys. zł/m² na wtórnym. Do ceny nowego mieszkania trzeba jednak zwykle doliczyć koszt wykończenia.
Czy kupując mieszkanie w budowie ryzykuję utratę pieniędzy?
Ryzyko jest dziś znacznie mniejsze niż kiedyś – wpłaty trafiają na rachunek powierniczy, a dodatkowo działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Mimo to warto sprawdzić dewelopera, prospekt informacyjny i zapisy umowy o terminach i karach.
Źródła: NBP, baza BaRN – ceny mieszkań w Gdańsku i Gdyni, II kwartał 2026 r. (opracowanie OnGeo.pl); ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 4, art. 7, art. 9 pkt 17); ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (art. 41); rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (§ 6); ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art. 42, 44).