Właściciel chce sprzedać mieszkanie, a w środku mieszka najemca. Taka sprzedaż jest możliwa, ale wymaga innego przygotowania niż sprzedaż pustego lokalu.
Co dzieje się z umową najmu
Zmiana właściciela nie kończy najmu. Nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce sprzedającego. Oznacza to, że przejmuje umowę, kaucję i obowiązki właściciela. Wypowiedzenie umowy przez nabywcę jest ograniczone, a w przypadku lokali mieszkalnych najemca korzysta z dodatkowej ochrony przepisów o ochronie praw lokatorów. Przed podjęciem działań warto sprawdzić, jak umowa została zawarta i czy przewiduje przyczyny wypowiedzenia.
Dwa typy kupujących
- Inwestor – często chętnie kupi lokal z najemcą, bo od razu ma przychód. Oceni wysokość czynszu, długość umowy i historię płatności.
- Kupujący dla siebie – potrzebuje pustego mieszkania. Lokal z najemcą może wykluczyć go z transakcji lub wydłużyć termin.
Ustal, do której grupy celujesz, ponieważ od tego zależy strategia i często także cena.
Porozmawiaj z najemcą jak najwcześniej
Najemca nie musi zgadzać się na tłumy oglądających, a jego współpraca znacząco ułatwia sprzedaż. Dobrze jest:
- zapowiedzieć sprzedaż przed publikacją ogłoszenia,
- ustalić stałe okna na prezentacje,
- uprzedzać o wizytach z wyprzedzeniem,
- zaproponować ustępstwo, np. obniżkę czynszu na czas sprzedaży,
- omówić możliwość zakończenia umowy za porozumieniem stron.
Porozumienie stron bywa najkorzystniejsze. Właściciel może pomóc w znalezieniu nowego lokalu albo zaproponować rekompensatę. Takie ustalenia najlepiej zapisać na piśmie.
Prezentacje i zdjęcia
Wynajmowane mieszkanie nie zawsze jest w najlepszym stanie wizualnym. Jeśli można, zrób zdjęcia przed wprowadzeniem się kolejnego najemcy lub poproś o zgodę na krótkie przygotowanie lokalu. Wirtualny spacer pozwala ograniczyć liczbę wizyt do osób naprawdę zainteresowanych.
Dokumenty dla kupującego
- umowa najmu i aneksy,
- potwierdzenie wysokości kaucji,
- informacja o rozliczeniach mediów,
- protokół zdawczo-odbiorczy,
- przy najmie okazjonalnym: dokumentacja i potwierdzenie zgłoszenia do urzędu skarbowego.
Kaucję trzeba rozliczyć między sprzedającym a nabywcą. Warto, aby umowa sprzedaży opisywała to jednoznacznie.
Co zapisać w umowie sprzedaży
- Oświadczenie o najmie i jego warunkach.
- Dzień, od którego czynsz należy się kupującemu.
- Sposób przekazania kaucji.
- Termin wydania, jeśli najem ma się zakończyć przed aktem.
Sprzedający nie powinien obiecywać wydania pustego lokalu, jeśli nie ma pewności, że najemca się wyprowadzi. To jedna z częstszych przyczyn sporów.
Sprzedać z najemcą czy poczekać?
Jeśli umowa wkrótce się kończy, często warto poczekać i przygotować lokal do sprzedaży. Jeśli czynsz jest atrakcyjny, a umowa długa, lepiej celować w inwestorów. Pomożemy ocenić, która droga ma sens w Twoim przypadku – sprawdź szczegóły współpracy.