Umowa przedwstępna to moment, w którym transakcja zaczyna nabierać prawnego kształtu. Podpisana pochopnie lub bez sprawdzenia kluczowych zapisów może Cię narazić na poważne problemy. Oto co musisz wiedzieć.
Co musi zawierać umowa przedwstępna?
Minimum to: dokładne oznaczenie nieruchomości (adres, numer KW, powierzchnia), cena sprzedaży wyrażona w złotych, termin zawarcia umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego), warunki ewentualnego odstąpienia oraz informacja o zadatku lub zaliczce.
Zadatek czy zaliczka – to nie jest to samo
To fundamentalna różnica, której wiele osób nie rozumie. Zadatek: jeśli kupujący wycofa się bez powodu – traci zadatek. Jeśli sprzedający wycofa się – musi zwrócić podwójny zadatek. Zaliczka: bez względu na to kto się wycofa – zaliczka jest zwracana w nominalnej kwocie. Zadatek jest mocniejszym zabezpieczeniem transakcji. Standardowo stosuje się zadatek w wysokości 10% ceny.
Forma umowy – zwykła czy notarialna?
Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej lub notarialnej. Forma notarialna daje silniejszą ochronę – w przypadku gdy sprzedający odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może dochodzić prawa przed sądem i żądać przeniesienia własności (tzw. roszczenie o zawarcie umowy). W formie zwykłej – tylko odszkodowanie (czyli podwójny zadatek). Przy wyższych kwotach i długim terminie do aktu – forma notarialna jest zdecydowanie zalecana.
Na co szczególnie uważać?
- Stan prawny nieruchomości – czy nie ma hipotek, służebności, roszczeń? Sprawdź KW przed podpisaniem
- Termin aktu notarialnego – realistyczny i z marginesem na formalności kredytowe (minimum 6–8 tygodni przy kredycie)
- Warunki zawieszające – np. "umowa obowiązuje pod warunkiem uzyskania kredytu przez kupującego" chroni obie strony
- Kto płaci notariusza – zazwyczaj kupujący, ale warto to zapisać wprost
W naszym biurze każda umowa przedwstępna jest weryfikowana przez pośrednika z doświadczeniem prawnym. Nigdy nie pozwalamy klientom podpisywać dokumentów bez wcześniejszej analizy.