Szukasz nowych nieruchomości

Nowe mieszkania – popyt i podaż

Boom na sprzedaż nowych mieszkań trwa mimo tego, że trwa kryzys gospodarczy, a Polakom coraz trudniej uzyskać kredyt mieszkaniowy. Ceny nieruchomości są nadal bardzo wysokie, ale popyt na nowe mieszkania wciąż ogromny. W takich miastach jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk brakuje wręcz terenów na budowanie nowych mieszkań. Chętnych na zakup nowego M w dobrej lokalizacji zarówno w dużym, jak i małym mieście w Polsce jest nadal więcej niż ofert. Developerzy coraz mocniej dogęszczają centra miast w nowe mieszkania, jednak w wielu wypadkach nie są w stanie nadążyć za popytem w tym segmencie sprzedaży nieruchomości. Zapewne do takiej sytuacji przyczynił się program rządowy Mieszkanie dla Młodych, ale nawet po jego zakończeniu popyt na nowe mieszkania nie zmniejszył się. Nie bez znaczenia jest również fakt, że wśród kupujących nowe mieszkania jest wielu obcokrajowców, m.in. Ukraińców czy Niemców. Wygląda na to, że koniunktura na rynku zakupu nowych mieszkań będzie trwała, zatem, na co warto zwrócić uwagę, chcąc zakupić nowe mieszkanie w Polsce?

Czy nowe mieszkanie równa się nowy standard?

Młodzi, którzy chcą zakupić nowe mieszkanie, mają określone oczekiwania. Przestronne, ciche mieszkanie na kameralnym ogrodzonym osiedlu, z miejscem parkingowym, najczęściej podziemnym, dużo zieleni, przyjazna infrastruktura: place zabaw, blisko przedszkola, apteki, lokalizacje dobrze skomunikowane. Takie podejście do zakupu nowego M to najczęściej minimalny standard. Nie bez znaczenia oczywiście i zawsze najważniejsza będzie cena i lokalizacja. Nikt już nie chce byle jakiego mieszkania na peryferiach miasta o ciasnym i niewygodnym metrażu. Oczekiwania nabywców zmieniły się z biegiem lat. Na te oczekiwania odpowiadają developerzy, budując osiedla bardzo podobne do siebie z większymi metrażami – kawalerki mają ok. 30 mkw, mieszkania dwupokojowe ok.45 mkw, a trzypokojowe mieszkania mają zwykle metraż powyżej 50 mkw. Obecne trendy na rynku nieruchomości w ślad za oczekiwaniami kupujących to: osiedla zamknięte, pełne zieleni z licznymi udogodnieniami, niższe bloki z mniejszą liczbą mieszkań na jednej kondygnacji, mieszkania zapewniające komfort i prywatność – wyciszone, z wydzieloną częścią wypoczynkową w postaci zamkniętego ogródka czy dużej loggii lub tarasu. Pewnym wyjątkiem są tutaj prestiżowe mieszkania w wysokich wieżowcach w samych centrach dużych polskich miast. Młodzi ludzie szukają mieszkań w dobrej lokalizacji, stawiając na wygodę i funkcjonalność.

Lokalizacja a cena mieszkania

Koszt zakupu nowego mieszkania w dużej mierze zależy od jego lokalizacji. Najdroższej będziemy musieli zapłacić za mieszkanie w miejscowości turystycznej, np. w Zakopanem czy w Sopocie. Wysokie ceny są również w dużych aglomeracjach miejskich – Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Kraków czy Poznań. Wysokie ceny, niektóre przekraczające nawet 20 000 zł/mkw, mają mieszkania w stolicy, w dzielnicach takich jak Śródmieście, Żoliborz, Mokotów czy Bielany. Tutaj popyt na nowe mieszkania jest większy niż podaż, stąd ceny windują wysoko. Podobnie jest w Krakowie. Średnia cena za mkw w kwietniu 2022 r. w pięciu polskich miastach wynosiła ok. 10 tys. zł/mkw. Oprócz czterech stolic województw: Warszawy, Krakowa, Gdańska i Wrocławia, taką kwotę trzeba było zapłacić za mieszkanie w Gdyni.

Wyższe zarobki w dużych miastach oraz zapotrzebowanie na nowe mieszkania są przyczyną ogromnego wzrostu cen nieruchomości. Również w miejscowościach okalających większe miasta ceny nowych mieszkań są wysokie. Szukając alternatywy dla drogiego centrum, kupujący poszukują mieszkań w dobrze skomunikowanych miejscowościach, najlepiej blisko stacji kolejowej, aby mieć dogodny dojazd do pracy. Za nowe mieszkanie w Konstancinie-Jeziornie będziemy musieli zapłacić więcej niż w niejednym mieście wojewódzkim.

Najtańsze mieszkania w miastach wojewódzkich kupimy w: Zielonej Górze, Gorzowie Wielkopolskim, Olsztynie, Bydgoszczy, Łodzi, Opolu, Kielcach czy Katowicach. Jest to związane z tym, że w mniejszych miastach są mniejsze zarobki, a rynek najmu nie jest tak rozwinięty i zyskowny jak np. w Warszawie, Gdańsku czy Krakowie.

Jeśli nabywca nieruchomości planuje finansowanie zakupu za pomocą kredytu hipotecznego, należy wziąć pod uwagę trudności z uzyskaniem takiego kredytu w czasach, gdy stopy procentowe rosną. Obecnie mamy do czynienia ze spadkiem popytu na kredyty hipoteczne. Ceny mieszkań w grudniu 2022 roku nieznacznie spadły w porównaniu do rekordowych cen z maja 2022 r., jednak nadal ich ceny przewyższają często możliwości finansowe przeciętnego Kowalskiego.

Na co zwracać uwagę, kupując nowe mieszkanie?

Wielu deweloperów odkłada nowe inwestycje na korzystniejszy ekonomicznie moment, co bezpośrednio będzie związane ze spadkiem liczby ofert mieszkań w 2023 roku. Trudna sytuacja na rynku dodatkowo jest pogłębiana wysoką inflacją i ogromnym ograniczeniem możliwości zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania. Klientów indywidualnych, którzy finansowali zakup mieszkania z kredytu hipotecznego, zastąpili klienci gotówkowi, którzy zakupują nieruchomości w celach inwestycyjnych.

Wybierając mieszkanie, ważne jest, czy szukamy mieszkania dla rodziny, która ma lub w przyszłości planuje mieć dzieci. Będzie to miało oczywiście związek z przyjazną infrastrukturą – taki kupujący wybierze mieszkanie z bliskim placem zabaw, przedszkolem czy przychodnią. Nawet jeśli będzie to mieszkanie na obrzeżach miasta, jeśli będzie dobrze skomunikowane, to nie powinno stanowić problemu z odwiezieniem dzieci do szkoły czy dojazdem do pracy w centrum. Wybierając mieszkanie dla singla lub bezdzietnej pary, duże znaczenie będzie miało to, czy mieszkanie jest blisko centrum, mniejsze znaczenie będzie miał natomiast metraż czy lokalizacja w pobliżu przychodni czy dużego supermarketu. Planując zakup mieszkania w celach inwestycyjnych, warto wziąć pod uwagę lokalizację w pobliżu centrum albo w okolicy uczelni czy też parków biznesowych.

Reasumując, wybierając nowe mieszkanie, należy kierować się przede wszystkim celem wykorzystania nieruchomości – do potrzeb życiowych czy jako inwestycję. W dalszej kolejności warto dowiedzieć się jak najwięcej na temat lokalizacji przyszłej nieruchomości, planów rozbudowy najbliższej okolicy oraz przeanalizować bilans zysków i strat – czy lepiej zapłacić więcej za mniejsze mieszkanie w ścisłym centrum czy też wybrać większe mieszkanie na obrzeżu miasta i tam ulokować środki.